first-page
Berita

5 Jenis Pajak Jual Beli Rumah yang Harus di Bayarkan

pajak-jual-beli-rumah

Pajak jual beli rumah merupakan komponen penting yang wajib dipahami sebelum melakukan transaksi properti. Banyak orang hanya fokus pada harga jual tanpa menghitung beban pajak yang muncul selama proses berlangsung. Padahal, jumlahnya tidak sedikit dan melibatkan kewajiban dari pihak penjual maupun pembeli.

Jika tidak diperhitungkan sejak awal, pajak bisa memengaruhi rencana anggaran dan memperlambat proses legalitas. Dalam transaksi properti, setiap pihak memiliki tanggung jawab pajak yang berbeda. Pemahaman sejak awal akan memperlancar proses administrasi serta mencegah kesalahan hukum di kemudian hari.

Pihak yang Menanggung Pajak

Dalam praktiknya, beban pajak jual beli rumah dibagi antara penjual dan pembeli. Penjual bertanggung jawab atas Pajak Penghasilan dan PBB hingga waktu penyerahan. Sedangkan pembeli menanggung BPHTB, PPN jika berlaku, dan kemungkinan PPnBM untuk rumah mewah.

Berikut penjelasan lengkap lima jenis pajak yang perlu diperhatikan saat jual beli rumah berlangsung:

1. Pajak Penghasilan (PPh) Final

pajak-jual-beli-rumah-PPh

Penjual wajib membayar Pajak Penghasilan Final atas keuntungan dari penjualan rumah. Tarif PPh ditetapkan sebesar 2,5% dari harga jual properti.

Pajak ini bersifat final dan tidak digabungkan dalam laporan SPT tahunan. Pembayaran harus dilakukan sebelum proses penandatanganan Akta Jual Beli (AJB). Tanpa bukti setor, AJB tidak dapat diproses oleh notaris.

Misalnya, jika rumah dijual seharga Rp1,5 miliar, maka penjual wajib membayar PPh sebesar Rp37.500.000. Jumlah ini harus dibayar lunas sebelum akta ditandatangani.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB adalah kewajiban utama pembeli dalam pajak jual beli rumah. Pajak ini dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan dari transaksi yang dilakukan.

Rumusnya:
5% x (Harga Jual – NPOPTKP)

NPOPTKP berbeda-beda tergantung wilayah. Misalnya, untuk wilayah Jakarta, nilai NPOPTKP bisa mencapai Rp80 juta. Jika Anda membeli rumah seharga Rp2 miliar, maka BPHTB yang harus dibayar adalah 5% x (Rp2.000.000.000 – Rp80.000.000) = Rp96 juta.

Tanpa bukti pembayaran BPHTB, Anda tidak bisa membalik nama sertifikat di kantor pertanahan.

3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

pajak-jual-beli-rumah-PPN

PPN hanya dikenakan jika Anda membeli rumah dari pengembang atau developer yang berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP). PPN tidak berlaku untuk transaksi antara perorangan.

Tarif PPN saat ini adalah 11% dari harga jual. Dalam banyak kasus, PPN sudah termasuk dalam harga jual yang ditawarkan developer. Namun, tetap penting untuk memastikan hal ini dalam akad atau perjanjian jual beli.

Sebagai contoh, jika Anda membeli rumah dari developer seharga Rp800 juta, maka PPN-nya mencapai Rp88 juta.

4. Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM)

PPnBM tidak berlaku untuk semua transaksi, hanya untuk properti yang tergolong mewah. Pajak ini berlaku bagi pembeli yang membeli rumah dengan kategori tertentu yang telah ditetapkan pemerintah.

Kriteria rumah mewah, antara lain:

  • Luas bangunan lebih dari 350 meter persegi
  • Apartemen lebih dari 150 meter persegi
  • Harga jual yang sangat tinggi, biasanya mencapai puluhan miliar

Tarif PPnBM untuk properti sebesar 20% dari harga jual. Karena nilai jual yang tinggi, pajak ini hanya berlaku untuk pasar properti tertentu.

5. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB-P2)

pajak-jual-beli-rumah-PBB

PBB merupakan pajak tahunan yang dikenakan pada pemilik properti. Dalam konteks pajak jual beli rumah, penjual wajib menyelesaikan semua tunggakan PBB hingga saat penyerahan hak.

Pembeli sebaiknya meminta bukti lunas berupa STTS (Surat Tanda Terima Setoran) sebelum pembayaran dilakukan. Setelah proses AJB selesai, kewajiban membayar PBB akan beralih kepada pembeli.

PBB untuk rumah tinggal dihitung berdasarkan nilai jual objek pajak (NJOP) yang ditentukan pemerintah daerah setiap tahun.

Cek dan Persiapkan Pajak Sebelum Transaksi

Agar proses jual beli rumah berjalan lancar, penting bagi penjual dan pembeli menyiapkan kewajiban pajak sejak awal. Beberapa hal berikut bisa Anda gunakan sebagai daftar periksa sebelum menyelesaikan transaksi:

  • Periksa tarif PPh dan pastikan penjual sudah melakukan pembayaran sesuai aturan.
  • Hitung estimasi BPHTB berdasarkan harga jual dan nilai NPOPTKP sesuai daerah properti.
  • Pastikan status PPN jelas—apakah sudah termasuk dalam harga atau menjadi kewajiban pembeli.
  • Konfirmasi apakah properti masuk dalam kriteria objek barang mewah dan berpotensi kena PPnBM.
  • Minta bukti pelunasan PBB terakhir dari pemilik lama sebelum melakukan proses balik nama.

Jika dilakukan manual, perhitungan pajak sering kali membingungkan dan memakan waktu. Untuk mempercepat proses, Anda bisa menggunakan alat bantu seperti TaxCalc dari Software Pajak. Alat ini membantu menghitung berbagai jenis pajak properti secara otomatis dan akurat. Dengan perhitungan yang tepat sejak awal, transaksi dapat berjalan lebih efisien dan minim risiko kesalahan administratif.